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      檀軒實業

      眾人退場、物業空置率上升,當下是酒店投資者抄底的好時機?

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      眾人退場、物業空置率上升,當下是酒店投資者抄底的好時機?

      過去的數月中,受疫情影響中國酒店業經歷了“至暗時刻”。酒店設計公司檀軒從中國飯店協會顯示的相關數據得知,疫情貫穿的2020年第一季度,全國有74.29%的酒店和民宿選擇直接閉店。2020年前兩個月,中國酒店業因疫情損失超過670億元。但為什么在酒店經歷了如此動蕩過后,季琦仍然堅持說“沒有一個時刻比今天投資酒店更好”?這句話背后的含義是為了華住酒店門店加盟的推廣?還是在暗示這個眾人退場酒店、物業空置率上升的時刻,對于酒店投資者來說是一個抄底的好時機?

      華住酒店,酒店投資

      01中國酒店發展方興未艾

      季琦的原話:疫情讓我們今天有資格、有能力、有可能、有空間去談租金的折讓;一線城市寫字樓的空置率正變得越來越高,這次疫情又給電商帶來了難以想象的沖擊,市場整體低迷的情況下,正是酒店從業者低價入局的大好時機,對于一二線城市,從通貨膨脹的角度考慮,他建議投資者“租長合同,過去租10年,現在租15年”。對于弱二線和三四線城市,則可以考慮購買物業,“在一些房價還沒有起來的城市里面,買房子還是有機會的”。

      從上述季琦的演講中,能輕易提取出三個關鍵詞“低價入局”、“15年租期”以及“購買物業”,這也正是近幾個月很多酒店投資者所正在實踐的,通過低價入局購置折讓物業、接手關店酒店、或以更強勢的姿態簽訂長租期低遞增的合同。在這個時間節點用底價購買到酒店市場的入場券,待市場水平恢復穩定、疫情完全散去后,只要在選址、籌建、運營階段沒有大問題,酒店類投資者將會獲得更好的Revpar和預期內的ROI。

      02比民間金融高的回報率

      穩定的現金流

      酒店,借由最近酒店集團都特別熱衷于下沉市場,所以我們拿三四線城市的中端酒店來講,單晚房價在200~230區間,以60間房、180元的RevPAR(入住率*平均房價)為例,雖然單筆收入不大,但每天發生的流水總額也有10,800元,一個月也有324,000的流水,這相比起會涉及大量拖欠尾款的工廠、工程和廣告等這類公司來說,中端酒店的應收賬款的是一個較為罕見的存在。不同于工廠的大訂單,尾款拖著拖著能把工廠老板給拖到懷疑人生,酒店住一晚就結一晚,細水長流?,F金流是企業的生命線,而對于酒店經營,現金流就是一大優勢。

      高收益率

      酒店裝修設計公司檀軒發現,經濟、中端品牌酒店大多是改造物業,投資回報周期在4~5年,按月回收。內部收益率在20%~25%之間,高于普遍的民間金融回報率,而風險則遠小于民間金融。高端檔次酒店大多是新建物業,投資回報周期在15年左右,內部收益率正常鎖定在3%左右。都知道高星酒店不賺錢,一個星級酒店的投資回報周期在20年以上的也遍地都是,過去十多年,投資酒店最多的則是房地產開發商,利用酒店做杠桿、貸款,從而為房地產服務,這一類型的酒店投資就不能成為這篇文章所討論的主題。那么作為民營資本、股份企業,和個人投資者為什么看好酒店?其中的原因在于它真的能賺錢。

      酒店投資本身也是一種理財手段,追求收益,相較于其他項目投資,投資酒店收益高,回本快,酒店年投資收益率一般在20%~25%(4年回本),一些好的項目甚至可以做到35%以上(3年內回本),且風險也遠低于其他項目投資,相比起拿幾百萬的資金到股市里面刺激戰場,酒店更像是一個老老實實的耕耘者。除了后期穩定的收益率以外,對物業的增值作用也是很多投資人所看中的,即使是出租物業的持有人,也更愿意將物業出租給做酒店,甚至可接受較低的租金水平,畢竟酒店的入駐能為物業其他樓層的商戶進行引流,可謂一石二鳥。從利潤層面來說,一間房開出去之后,客人使用一夜消耗的無非就是水電氣和耗用品,加上清潔費用、早餐成本、管理費用等。即使是體量比較大的酒店客房,因為顧客住宿而產生的直接成本一般一間夜不會超過100塊;而有些快捷酒店一間夜可能不會超過40塊錢。這相比客人所付的房費來說,確實是高利潤。

      03投資、面子、地皮

      小投資,大面子

      個人業主投資最多便是中端酒店比如亞朵、全季、麗楓等,單房造價成本在8~12萬之間,客房體量在80~120左右,總投資在640萬~1440萬區間。許多本地的業主都是當地公司的大老板們,希望通過投資酒店追求收益的同時,又擁有一家不錯的酒店,面子和里子上都得到滿足。在多數情況下,中端酒店的業主(股東)都不是一個人,有20多個朋友一起投資做股東的也大有人在,其中占股2%的也有。一方面坐享收益,一方面作為公司接待客戶和私下接待朋友都提供了最優的場地。

      最值的是-地皮

      對于購買或自持物業做酒店的業主來說,酒店只要不虧,就是在賺,最值錢的并不是酒店的裝修,而是酒店的固定資產和腳下的地皮。一座大型酒店,對于周邊的地價、房價和城市形象都是有帶動作用的。所以對于酒店來說,就具備了產業性質的低成本拿地機會,行業內一般稱為“勾地”。而等到周邊區域建設成熟之后,腳下之地,不論是貸款還是轉讓,都有巨大的價值增幅。

      04隨大勢:下沉再下沉

      根據中國飯店協會發布的《2020中國酒店業發展報告》,從全國酒店城市分布來看,一線城市、副省級城市及省會城市、其它城市這三大區域的酒店設施數分別是2.7萬家、8.8萬家、22.3萬家,所占比重分別是8%、26%、66%。另外,三四線城市酒店業連鎖客房數192.8萬間,非連鎖客房數是910萬間,三四線城市酒店連鎖化率占17%。洛陽酒店裝修公司檀軒認為,我國絕大部分酒店分布在三四線城市,且目前三四線城市酒店連鎖化程度不高,為我國酒店業渠道下沉,差異化突圍指明了新的方向。以上內容摘編自邁點咨詢網,如有不妥之處請聯系小編.

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